מדריך מקיף למכירת דירה – כל מה שצריך לדעת כדי לבחור נכון

מכירת דירה היא אחת ההחלטות החשובות בחיים. מדובר בתהליך שמלווה ברגשות, שיקולים כלכליים ושאיפה להגיע לתוצאה הטובה ביותר. לכן, הכנתי עבורכם מדריך פשוט וברור שמציג את כל האפשרויות למכירה, עם יתרונות וחסרונות, כדי שתוכלו לבחור בדרך המתאימה לכם ביותר.

1. מכירה עצמאית (ללא תיווך)

במכירה עצמאית, כל תהליך המכירה – מההכנות ועד ניהול המשא ומתן – נמצא באחריותכם. להלן הצעדים הנדרשים במכירה עצמאית, יתרונות השיטה וחסרונותיה:

הצעדים הנדרשים במכירה עצמאית

1. הערכת שווי נכס

הערכת שווי נכונה ומדויקת היא קריטית. ניתן לבצע זאת על ידי השוואה לעסקאות דומות באזור או התייעצות עם שמאי מקרקעין.

2. הכנת הדירה למכירה

תיקונים ושיפורים קלים (כמו צביעה ותיקון ברזים).

"הום סטייג'ינג" (עיצוב זמני) לשיפור הרושם הראשוני.

צילום מקצועי ואיכותי שימשוך תשומת לב למודעה.

3. הכנת ובדיקת מסמכים משפטיים

בדיקת רישום בטאבו, הכנת תשריטים עדכניים, ווידוא שאין עיקולים או הערות אזהרה בטאבו למעט משכנתה

4. בדיקות מיסוי

בדקו את חובת תשלום מס שבח, היטל השבחה ומסים נוספים מול עורך דין או יועץ מס.

5. פרסום הנכס

אתרי אינטרנט כמו יד2 ומדלן.

רשתות חברתיות (פייסבוק, אינסטגרם).

תליית שלט מכירה מחוץ לנכס.

6. ניהול משא ומתן

תיאום פגישות, הצגת הנכס וניהול המשא ומתן בצורה מקצועית.

7. ליווי משפטי

גם במכירה עצמאית מומלץ להיעזר בעורך דין שמתמחה במקרקעין.

יתרונות

חיסכון בעמלת התיווך – כל הסכום נשאר אצלכם.

שליטה מלאה בתהליך – אתם מנהלים כל שלב במכירה.

חסרונות

חיסכון מדומה – טעויות בשל חוסר ידע עלולות לעלות ביוקר.

השקעת זמן ומשאבים – כל תהליך המכירה עליכם.

חשיפה מוגבלת – לרוב המוכרים העצמאיים אין את הכלים להגיע לקהל רחב של קונים.

2. מכירה דרך מספר מתווכים

שיטה זו עשויה להיראות כאפשרות לחשיפה רחבה, אך יש לה יתרונות וחסרונות ברורים.

יתרונות

תחושת חשיפה רחבה – מספר מתווכים מנסים למכור את הנכס.

הצעות מגוונות – אפשרות לקבל הצעות ממקורות שונים.

חסרונות

חוסר מחויבות מצד המתווכים – מתווך ללא בלעדיות משקיע פחות מאמצים בנכס.

תחרות על המחיר – מתווכים עלולים להוריד מחירים כדי לסגור עסקה מהר.

חוסר ארגון – עבודה עם מספר מתווכים יוצרת בלבול וחוסר עקביות בתהליך.

מסקנה

למרות שהאופציה  נראית אטרקטיבית, היא לרוב אינה מומלצת. מתווכים ללא בלעדיות משקיעים פחות מאמצים, והתוצאה עלולה להיות בלבול והורדת ערך הנכס.

3. מכירה דרך מתווך ללא תשלום עמלה

בשנים האחרונות החלו לצוץ בשוק הנדל"ן מתווכים שמציעים שירותי תיווך ללא תשלום עמלה מהמוכר. על פניו, זו נשמעת כאופציה משתלמת – אך היא טומנת בחובה חסרונות משמעותיים.

יתרונות

חיסכון בעלויות:

אין תשלום עמלה מצד המוכר, וכל סכום העסקה נשאר אצלו.

חסרונות

1. אינטרס לא מאוזן:

מתווך שאינו מקבל עמלה מהמוכר פועל קודם כל עבור הקונה, שכן זהו הגורם שמשלם לו. כתוצאה מכך, האינטרס של המוכר עשוי להיפגע.

2. לחצים להורדת מחיר:

המתווך תלוי בקונה, ולכן עלול להפעיל לחצים על המוכר להוריד את המחיר כדי לסגור עסקה.

3. חוסר השקעה בשיווק:

מתווך שאינו מתוגמל מהמוכר לא ישקיע מספיק בפרסום ובשיווק של הנכס, מה שעלול לצמצם את החשיפה ואת סיכויי המכירה במחיר מיטבי.

4. אין שיתופי פעולה עם מתווכים אחרים:

מתווכים שעובדים ללא עמלה מהמוכר לרוב לא משתפים פעולה עם מתווכים אחרים באזור, גם אם הם טוענים שכן. מכיוון שהם תלויים בתשלום מצד הקונה, אין להם אינטרס לקדם הצעות מחיר שמגיעות ממתווכים אחרים. כתוצאה מכך, החשיפה לנכס נפגעת משמעותית.

5. פגיעה בערך הנכס:

בשל הרצון לסגור עסקה במהירות, המתווך עלול לוותר על משא ומתן לטובת המוכר, מה שעלול להוביל למכירה במחיר נמוך יותר משוויו האמיתי של הנכס.

מסקנה

אף שהרעיון של תיווך ללא תשלום מהמוכר נשמע אטרקטיבי, בפועל הוא מגביל את יכולת השיווק, פוגע בשיתופי פעולה חיוניים, ולעיתים קרובות אינו ממקסם את ערך הנכס עבור המוכר. עבודה עם מתווך שמקבל תשלום מהמוכר מבטיחה מחויבות מלאה למכירה מוצלחת ולשיווק הנכס בצורה מיטבית.

4. מכירה עם מתווך מקצועי (בלעדיות)

מכירה עם מתווך מקצועי, ובפרט בבלעדיות, היא הדרך המומלצת ביותר למכירה מוצלחת.

מה עושה מתווך מקצועי?

1. הערכת מחיר מדויקת:

המתווך מבצע ניתוח שוק יסודי כדי לתמחר את הנכס נכון.

2. הכנת הנכס למכירה:

ייעוץ לשיפורים קלים בנכס, צילום מקצועי ושיווק ממוקד.

3. שיווק מתקדם:

פרסום באתרים מובילים, כתיבת תוכן שיווקי ושיתוף פעולה עם מתווכים אחרים.

4. ניהול משא ומתן:

המתווך מייצג את המוכר בצורה מקצועית ומבטיח את האינטרסים שלו.

5. ליווי מקצועי וטכני:

תיאום מסמכים משפטיים והתנהלות מול עורכי דין ושמאים.

6. מעקב ותיאום:

ליווי עד לסיום התהליך והעברת הנכס.

יתרונות:

שיווק מקצועי וחשיפה רחבה.

שקט נפשי וניהול מקצועי.

תוצאה מיטבית במינימום טעויות.

חסרונות:

עמלת תיווך: עלות שמחזירה את עצמה בתהליך מקצועי.

סיכום והמלצות

מכירה עצמאית: מתאימה למי שמוכן להשקיע זמן ומאמץ בניהול עצמי.

מכירה דרך מספר מתווכים: פחות מומלצת בשל חוסר מחויבות ויעילות.

מכירה דרך מתווך ללא תשלום עמלה: נשמעת מפתה, אך עלולה לפגוע בתוצאה הסופית.

מכירה עם מתווך מקצועי: הבחירה המומלצת למי שמחפש שקט נפשי, חשיפה רחבה ותוצאה מיטבית.

ב SYD נכסים

הופכים עולמות בשבילכם

לפרטים נוספים וייעוץ מקצועי ללא התחייבות

אבי שטרית 0502401404

אתי יצחק 0546256664

אהבתם? שתפו את הכתבה >>

מאמרים נוספים