רכישת דירה בתנאי תשלום של 10% במעמד החתימה ו-90% במסירה היא מודל נפוץ ומשתלם במיוחד עבור משקיעים בנדל"ן. עם זאת, מודל זה טומן בחובו סיכונים שדורשים בחינה מעמיקה ותכנון. הנה פירוט היתרונות, החסרונות והנקודות החשובות שיש לבדוק לפני קבלת ההחלטה.
היתרונות למשקיעים:
1. מינוף גבוה עם הון עצמי נמוך
תשלום ראשוני של 10% בלבד מאפשר למשקיעים להיכנס לעסקאות נדל"ן מבלי להתחייב להון גדול.
יתרת ההון העצמי יכולה לשמש להשקעות נוספות ולפיזור סיכונים.
2. רווח מעליית ערך
בשוק עולה, מחירי הדירות נוטים לעלות במהלך תקופת הבנייה. משקיעים יכולים למכור את הדירה ברווח לפני המסירה, וליהנות מהפער במחירים.
3. שיפור התשואה על ההון העצמי
השקעה של 10% בלבד מאפשרת תשואה גבוהה יותר על ההון המושקע, כיוון שעלייה קטנה יחסית במחיר הנכס מייצרת רווח משמעותי.
4. הימנעות מעלויות שוטפות
במהלך תקופת הבנייה אין צורך לשלם על תחזוקה, ביטוח או תשלומים שוטפים אחרים, דבר שמקטין את ההוצאות עד למסירה.
5. תכנון פיננסי וגמישות עסקית
תקופת הבנייה מאפשרת למשקיע לבחון את מצב השוק, לתכנן את אסטרטגיית היציאה, ולמצוא קונה מתאים לפני המסירה.
החסרונות והסיכונים למשקיעים:
1. מימון שמגולם במחיר הדירה
עלות המימון של תנאי 10/90 עלולה להיות מגולמת במחיר הדירה.
חשוב לבדוק האם המחיר ריאלי לשוק המקומי ולא מנופח בשל תנאי התשלום הנוחים.
2. אחריות לפי חוק המכר
מכירת דירה לפני מסירה עלולה להטיל על המשקיע אחריות כמוכר לפי חוק המכר (דירות), מה שמחייב להבטיח את כספי הקונה החדש ולספק ערבויות.
זהו נטל משפטי וכלכלי משמעותי שיש לקחת בחשבון.
3. השלכות מיסוי
מכירה לפני המסירה מחויבת בדרך כלל במלוא מס השבח, גם אם לא חלפה תקופת ההחזקה המינימלית לקבלת פטור.
ייתכן גם שהמיסוי יהיה גבוה יותר במקרה של מכירה מהירה, מה שעשוי להפחית את הרווח.
4. הסבת ערבויות
במקרים רבים, מכירת דירה לפני מסירה מחייבת הסבת ערבויות המכר לקונה החדש.
התהליך דורש שיתוף פעולה מצד הקבלן ויכול להיות כרוך בעלויות נוספות או תנאים מגבילים
5. מימון הקונה החדש
הקונה הפוטנציאלי עלול להתקשות במימון, כיוון שהבנקים למשכנתאות נוטים להעניק הלוואות על פי מחיר הרכישה המקורי, ולא על פי שווי השוק המעודכן.
מגבלה זו עשויה להרתיע קונים פוטנציאליים או לחייב פתרונות יצירתיים מצד המשקיע.
6. הצמדה למדד תשומות הבנייה
יתרת התשלום (90%) מוצמדת למדד תשומות הבנייה, שעלול לעלות משמעותית לאורך תקופת הבנייה.
עלייה זו יכולה להפחית את הרווחיות או ליצור חבות בלתי צפויה למשקיע.
7. סיכון לאי-השלמת פרויקט
אם הקבלן חווה קשיים כלכליים או הפרויקט מתעכב, המשקיע עלול להתמודד עם קשיים במכירת הדירה או בהערכת שווי השוק שלה.
8. תחרות עם הקבלן ומשקיעים אחרים
במקרים מסוימים, הקבלן ממשיך לשווק דירות בפרויקט במחירים אטרקטיביים, דבר שמקשה על המשקיע למכור את הנכס במחיר הרצוי.
מה חשוב לבדוק לפני רכישה בתנאי 10/90?
1. השוואת מחיר הדירה לשוק
בדקו אם מחיר הדירה משקף את מחירי השוק באזור, ולא מנופח בשל עלויות המימון של הקבלן.
מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין או יועץ נדל"ן כדי להבין את התמונה המלאה.
2. איתנות הקבלן וליווי בנקאי
ודאו שהקבלן יציב כלכלית ובעל מוניטין טוב בפרויקטים קודמים ושלפרוייקט יש ליווי בנקאי
קבלנים במצב כלכלי רעוע עלולים לעכב את הבנייה או לפגוע באיכות הנכס.
3. בדיקות משפטיות
ודאו שהחוזה מאפשר מכירה מוקדמת ללא מגבלות מיוחדות או קנסות.
בדקו את הדרישות להסבת ערבויות ואת המשמעות המשפטית של חוק המכר במקרה זה.
4. הערכת עלויות נלוות
חשבו את כל העלויות הנלוות לעסקה, כולל הצמדות למדד, מסים, ותשלומים נוספים לקבלן או לרשויות.
5. בדיקת מצב שוק הנדל"ן
נתחו את המגמות בשוק המקומי: ביקוש, היצע, והתפתחות אזורית שיכולה להשפיע על מחירי הדירות.
סיכום – למי זה מתאים?
בעד:
מודל זה מתאים למשקיעים שמבינים את שוק הנדל"ן, יודעים לנהל סיכונים, ומחפשים מינוף פיננסי ותשואה גבוהה בטווח קצר.
נגד:
פחות מתאים למי שמחפש ביטחון מלא בעסקה, אינו בקיא במיסוי ובמשמעויות המשפטיות, או חושש מתנודתיות השוק.
בשורה התחתונה, רכישת דירה בתנאי 10/90 יכולה להיות הזדמנות נהדרת להשגת תשואה גבוהה, אך היא דורשת בדיקות מקיפות, ליווי מקצועי ותכנון פיננסי מדוקדק. השקעה חכמה מתחילה בהבנת כל ההיבטים והמשמעויות – רק כך תוכלו להבטיח שהעסקה תשתלם.